Un estudio muestra la influencia de Airbnb en la oferta de vivienda de alquiler en Barcelona

Un equipo de investigadores de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC) ha elaborado un estudio multidimensional exhaustivo para detallar cuál es el funcionamiento y las estrategias de adaptación de la plataforma Airbnb en Barcelona y qué impacto ha tenido en la estructura socioeconómica y turística de la ciudad. La investigación, liderada por Soledad Morales, profesora de los Estudios de Economía y Empresa y miembro del grupo de investigación NOUTUR sobre nuevas perspectivas de turismo y ocio, también establece conexiones entre la actividad de la plataforma de alojamientos turísticos y el mercado de la vivienda en la capital catalana.

El trabajo, publicado en el Journal of Hospitality and Tourism Management, lleva a cabo un análisis a diferentes niveles. En primer lugar, estudia el comportamiento de los anfitriones que se han mantenido en la plataforma (anfitriones supervivientes) en sentido longitudinal desde el 2016 hasta el 2022, incluyendo, por lo tanto, el periodo de la pandemia de la covid, un contexto de máximo estrés para la movilidad y el turismo. En el análisis, además, se tienen en cuenta los diferentes perfiles de anfitriones para determinar sus características y sus diferencias según el número de viviendas que tienen disponibles en la plataforma. Una tercera dimensión del estudio ha sido la geográfica, con la que se han observado también las diferencias de comportamientos, estrategias y efectos sobre el mercado de la vivienda en función del distrito urbano.

"Hacemos un análisis tridimensional que genera un volumen de información sobre la plataforma muy importante y nos permite una gran capacidad de análisis. Sin duda, es uno de los estudios más completos que existen sobre el comportamiento de Airbnb en Barcelona y sus estrategias de adaptación a los diferentes contextos de demanda", apunta Soledad Morales. La directora del máster universitario de Turismo Sostenible y TIC explica que, para este trabajo, han desarrollado una metodología cuantitativa nueva y muy avanzada que implica sistemas de redes neuronales y tecnologías como el aprendizaje automático y los datos masivos. En el futuro, este sistema se podrá aplicar en otras ciudades o territorios y avanzar en estudios comparativos.

Con todos los datos recopilados encima de la mesa, los investigadores han podido calibrar la importancia del gran número de variables que impactan en el sector del turismo y han llegado a conclusiones relevantes, como establecer una relación directa entre el comportamiento de la plataforma y el impacto en el mercado de la vivienda de Barcelona. También han descrito las estrategias que han seguido los propietarios para soportar el momento de estrés que ha significado la covid para el turismo y que, finalmente, han permitido a Airbnb salir reforzada a pesar de la crisis.

La adaptación a la pandemia

El estudio revela la importancia de las "noches mínimas de estancia", una gestión activa de precios y la profesionalización como estrategias adaptativas de la plataforma, junto con la cesión de alojamientos al mercado del alquiler residencial de medio y largo plazo.

La pandemia estimuló que las estrategias de precios dinámicos, que antes solo practicaban los anfitriones más profesionales y los propietarios de los alojamientos más valiosos, fueran adoptadas también por los particulares. En 2020, por ejemplo, los anfitriones se centraron en reducir los precios para atraer al turismo interior movilizado después del duro confinamiento.

Además, los resultados indican que, a pesar de que los actores profesionales de los apartamentos turísticos fueron los más afectados por las consecuencias económicas de la covid, también fueron los que se beneficiaron más del negocio generado por la recuperación del turismo en la ciudad. Durante la pandemia, este perfil bajó los precios más significativamente que los particulares, aunque la tarifa media que cobraban seguía siendo más elevada.

Asimismo, la exigencia de una estancia mínima fue una práctica que influyó positivamente en la rentabilidad de los alojamientos y, por lo tanto, afectó a la tasa de supervivencia. En este sentido, los anfitriones profesionales que gestionan muchos alojamientos tienen un peso relativo muy importante dentro de Airbnb: el año 2022 representaban más de un tercio de la oferta de alojamiento turístico que se había mantenido en la plataforma de forma continuada desde el 2016.

En pandemia, los precios de los alquileres disminuyeron en toda la ciudad, pero con mayor intensidad en los barrios más turísticos. Esta caída de los alquileres y el aumento de la disponibilidad de alojamientos impulsaron la demanda de usos residenciales en los distritos más céntricos, y esta fue la segunda estrategia adoptada por los propietarios para superar la pandemia. En el periodo estudiado (2016-2022), solo el 16 % de los pisos se han mantenido en todo momento en la plataforma. Esto da una idea del grado de adherencia de las viviendas a la oferta como alquiler turístico frente a otros usos como el alquiler residencial a largo plazo.

"Nuestro estudio muestra cómo Airbnb influye en el mercado de la vivienda de la ciudad. De hecho, el traspaso de la oferta de alojamientos de la plataforma al mercado de la vivienda de medio y largo plazo durante el contexto de la pandemia, con la desaparición del turismo internacional y una gran limitación del mercado interno, es una de las estrategias de adaptación detectadas", explica Soledad Morales. "Nuestro sistema identifica esta tendencia de forma clara y evidente, pero es difícil de cuantificar dada la complejidad de los factores que intervienen en el mercado de la vivienda y la falta de datos en abierto", añade la investigadora de la UOC.

¿Prohibición a la vista?

"Este estudio ofrece a la administración un nuevo enfoque para entender cómo actúa una plataforma como Airbnb, sus estrategias de adaptación y su relación con el mercado de la vivienda urbana, que condicionan la evolución de los precios del alquiler e intensifican la presión turística en los principales puntos turísticos de la ciudad", apunta la experta de la UOC. La investigación llega poco después de que el Ayuntamiento de Barcelona haya expresado su intención de revocar las licencias de los más de 10.000 pisos turísticos que hay en la ciudad y erradicar esta práctica antes del 2030.

Morales considera que esta medida "se mira en ciudades como Nueva York, pero habrá que ver qué recorrido tiene, porque seguramente será largo y tensado por el sector turístico de la ciudad". La especialista en turismo recomienda tener una visión mucho más amplia de la problemática, no demonizar el turismo como única fuente de los problemas residenciales de la ciudad y emprender acciones también sobre el mercado de la vivienda. "Hace falta un serio debate sobre cuál es el modelo de ciudad que se quiere y se necesita, en el que el turismo se piense como un elemento transversal que convive en una ciudad compleja de dimensiones y proyección internacional", concluye Morales.

Esta investigación, financiada por la Agencia Estatal de Investigación del Ministerio de Ciencia, Innovación y Universidades mediante el proyecto EPTUR y con la participación de la UOC, favorece los objetivos de desarrollo sostenible (ODS), concretamente, el número 11, sobre ciudades y comunidades sostenibles.

Artículo de referencia

Soledad Morales-Pérez, Antoni Meseguer-Artola, Lluís Alfons Garay-Tamajón, Josep Lladós-Masllorens, Inside Airbnb's performance and adaptive strategies in Barcelona using artificial neural networks: A longitudinal, spatial, and multi-host perspective, Journal of Hospitality and Tourism Management, Volume 59, 2024, Pages 238-250, ISSN 1447-6770: https://doi.org/10.1016/j.jhtm.2024.04.010

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