Un estudi mostra la influència d'Airbnb en l'oferta d'habitatge de lloguer a Barcelona

Un equip d'investigadors de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC) ha elaborat un estudi multidimensional exhaustiu per detallar quin és el funcionament i les estratègies d'adaptació de la plataforma Airbnb a Barcelona i quin impacte ha tingut en l'estructura socioeconòmica i turística de la ciutat. La recerca, liderada per Soledad Morales, professora dels Estudis d'Economia i Empresa i membre del grup de recerca NOUTUR sobre noves perspectives de turisme i oci, també estableix connexions entre l'activitat de la plataforma d'allotjaments turístics i el mercat de l'habitatge a la capital catalana.

El treball, publicat al Journal of Hospitality and Tourism Management, du a terme una anàlisi a diferents nivells. En primer lloc, estudia el comportament dels amfitrions que s'han mantingut a la plataforma (amfitrions supervivents) en sentit longitudinal des del 2016 fins al 2022, incloent-hi, per tant, el període de la pandèmia de la covid, un context d'estrès màxim per a la mobilitat i el turisme. En l'anàlisi, a més, es tenen en compte els diferents perfils d'amfitrions per determinar-ne les característiques i les diferències segons el nombre d'habitatges que tenen disponibles a la plataforma. Una tercera dimensió de l'estudi ha estat la geogràfica, amb la qual s'han vist també les diferències de comportaments, estratègies i efectes sobre el mercat de l'habitatge en funció del districte urbà.

"Fem una anàlisi tridimensional que origina un volum d'informació sobre la plataforma molt important i ens permet una gran capacitat d'anàlisi. Sens dubte, és un dels estudis més complets que hi ha sobre el comportament d'Airbnb a Barcelona i les seves estratègies d'adaptació als diferents contextos de demanda", apunta Soledad Morales. La directora del màster universitari de Turisme Sostenible i TIC explica que, per a aquest treball, han desenvolupat una metodologia quantitativa nova i molt avançada que implica sistemes de xarxes neuronals i tecnologies com l'aprenentatge automàtic i les dades massives. En el futur, aquest sistema es podrà aplicar a altres ciutats o territoris i avançar en estudis comparatius.

Amb totes les dades recollides damunt la taula, els investigadors han pogut calibrar la importància del gran nombre de variables que impacten en el sector del turisme i han arribat a conclusions rellevants, com ara establir una relació directa entre el comportament de la plataforma i l'impacte en el mercat de l'habitatge de Barcelona. També han descrit les estratègies que han seguit els propietaris per suportar el moment d'estrès que ha significat la covid per al turisme i que, finalment, han permès a Airbnb sortir reforçada malgrat la crisi.

L'adaptació a la pandèmia

L'estudi revela la importància de les "nits mínimes d'estada", una gestió activa de preus i la professionalització com a estratègies adaptatives de la plataforma, juntament amb la cessió d'allotjaments al mercat del lloguer residencial de mitjà i llarg termini.

La pandèmia va estimular que els particulars adoptessin també les estratègies de preus dinàmics, que abans només practicaven els amfitrions més professionals i els propietaris dels allotjaments més valuosos. El 2020, per exemple, els amfitrions es van centrar a reduir els preus per atreure el turisme interior mobilitzat després del dur confinament.

Els resultats apunten, a més, que, tot i que els actors professionals dels apartaments turístics van ser els més afectats per les conseqüències econòmiques de la covid, també van ser els que es van beneficiar més del negoci generat per la recuperació del turisme a la ciutat. Durant la pandèmia, aquest perfil va abaixar els preus més significativament que els particulars, encara que la tarifa mitjana que cobraven continuava sent més alta.

Així mateix, l'exigència d'una estada mínima va ser una pràctica que va influir positivament en la rendibilitat dels allotjaments i, per tant, va afectar la taxa de supervivència. En aquest sentit, els amfitrions professionals que gestionen molts allotjaments tenen un pes relatiu molt important dins Airbnb: el 2022 representaven més d'un terç de l'oferta d'allotjament turístic que s'havia mantingut a la plataforma continuadament des del 2016.

En pandèmia, els preus dels lloguers van baixar a tota la ciutat, però amb més intensitat als barris més turístics. Aquesta caiguda dels lloguers i l'augment de la disponibilitat d'allotjaments van impulsar la demanda d'usos residencials als districtes més cèntrics, i aquesta va ser la segona estratègia adoptada pels propietaris per superar la pandèmia. En el període estudiat (2016-2022), només el 16 % dels pisos s'han mantingut en tot moment a la plataforma. Això dona una idea del grau d'adherència dels habitatges a l'oferta com a lloguer turístic enfront d'altres usos com el lloguer residencial a llarg termini.

"El nostre estudi mostra com Airbnb influeix en el mercat de l'habitatge de la ciutat. De fet, el traspàs de l'oferta d'allotjaments de la plataforma al mercat de l'habitatge de mitjà i llarg termini durant el context de la pandèmia, amb la desaparició del turisme internacional i una gran limitació del mercat intern, és una de les estratègies d'adaptació detectades", explica Soledad Morales. "El nostre sistema identifica aquesta tendència de manera clara i evident, però és difícil de quantificar donada la complexitat dels factors que intervenen en el mercat de l'habitatge i la manca de dades en obert", afegeix la investigadora de la UOC.

Prohibició a la vista?

"Aquest estudi ofereix a l'administració un enfocament nou per entendre com actua una plataforma com Airbnb, les seves estratègies d'adaptació i la seva relació amb el mercat de l'habitatge urbà, que condicionen l'evolució dels preus del lloguer i intensifiquen la pressió turística als punts turístics principals de la ciutat", apunta l'experta de la UOC. La recerca arriba poc després que l'Ajuntament de Barcelona hagi expressat la intenció de revocar les llicències dels més de 10.000 pisos turístics que hi ha a la ciutat i erradicar aquesta pràctica abans del 2030.

Morales considera que aquesta mesura "s'emmiralla en ciutats com Nova York, però caldrà veure quin recorregut té, perquè segurament serà llarg i tensat pel sector turístic de la ciutat". L'especialista en turisme recomana tenir una visió molt més àmplia de la problemàtica, no demonitzar el turisme com a única font dels problemes residencials de la ciutat i emprendre accions també sobre el mercat de l'habitatge. "Cal un debat seriós sobre quin és el model de ciutat que es vol i es necessita, en el qual el turisme es pensi com un element transversal que conviu en una ciutat complexa de dimensions i projecció internacional", conclou Morales.

Aquesta recerca, finançada per l'Agència Estatal d'Investigació del Ministeri de Ciència, Innovació i Universitats mitjançant el projecte EPTUR i amb la participació de la UOC, afavoreix els objectius de desenvolupament sostenible (ODS), concretament, el número 11, sobre ciutats i comunitats sostenibles.

Article de referència

Soledad Morales-Pérez, Antoni Meseguer-Artola, Lluís Alfons Garay-Tamajón, Josep Lladós-Masllorens, Inside Airbnb's performance and adaptive strategies in Barcelona using artificial neural networks: A longitudinal, spatial, and multi-host perspective, Journal of Hospitality and Tourism Management, Volume 59, 2024, Pages 238-250, ISSN 1447-6770: https://doi.org/10.1016/j.jhtm.2024.04.010

UOC R&I

La recerca i innovació (R+I) de la UOC contribueix a solucionar els reptes a què s'enfronten les societats globals del segle XXI mitjançant l'estudi de la interacció de la tecnologia i les ciències humanes i socials, amb un focus específic en la societat xarxa, l'aprenentatge en línia i la salut digital.

Els més de 500 investigadors i investigadores i més de 50 grups de recerca s'articulen entorn dels set estudis de la UOC, un programa de recerca en aprenentatge en línia (e-learning research) i dos centres de recerca: l'Internet Interdisciplinary Institute (IN3) i l'eHealth Center (eHC).

A més, la Universitat impulsa la innovació en l'aprenentatge digital mitjançant l'eLearning Innovation Center (eLinC), i la transferència de coneixement i l'emprenedoria de la comunitat UOC amb la plataforma Hubbik.

Els objectius de l'Agenda 2030 per al Desenvolupament Sostenible de les Nacions Unides i el coneixement obert són eixos estratègics de la docència, la recerca i la innovació de la UOC. Més informació: research.uoc.edu.